Renegociar una hipoteca con clausula suelo puede ser un aspecto importante para quienes desean mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario y reducir el impacto económico de este tipo de cláusulas. Dentro del derecho bancario estas disposiciones, han sido objeto de numerosas reclamaciones, ya que en muchos casos han sido declaradas abusivas por limitar la bajada del interés variable, como el Euríbor, lo que se traduce en cuotas mensuales innecesariamente elevadas.
En BUFET GÓMEZ FERRÉ, abogados especialistas en clausulas suelo en Barcelona, le explicamos a continuación cómo identificar estas cláusulas, cuáles son los pasos para renegociar con su banco y cómo proteger sus derechos como consumidor.
¿Qué es la renegociación hipotecaria?
La renegociación hipotecaria es el proceso mediante el cual el titular de una hipoteca y la entidad bancaria acuerdan modificar las condiciones originales del préstamo. Esto puede incluir cambios en el tipo de interés, el plazo de amortización o la eliminación de cláusulas específicas como la clausula suelo.
Vías principales para la renegociación hipotecaria
En términos legales, la renegociación hipotecaria puede llevarse a cabo mediante dos métodos principales:
- Novación: consiste en renegociar los términos de la hipoteca con la misma entidad bancaria. Este procedimiento permite cambiar condiciones específicas del contrato sin necesidad de cambiar de banco
- Subrogación: implica transferir la hipoteca a otra entidad bancaria que ofrezca condiciones más favorables. Esta opción puede ser útil para reducir el impacto del interés variable o del Euríbor en el préstamo.
El objetivo principal de la renegociación hipotecaria es adaptar las condiciones del préstamo hipotecario a la situación financiera del prestatario y a las condiciones actuales del mercado, garantizando mayor flexibilidad y sostenibilidad económica.
¿Cómo identificar una clausula suelo en la hipoteca?
Muchos se preguntan “cláusula suelo: como saber si la tengo”. Si ha notado que su cuota hipotecaria a tipo variable no ha experimentado cambios significativos desde 2008, es posible que esté ante la presencia de una clausula suelo. Para confirmarlo, es recomendable realizar una revisión detallada de su contrato hipotecario.
Al examinar su escritura de préstamo, preste especial atención a términos como «suelo hipotecario», «horquilla de interés» o «límite a la variabilidad del interés», ya que estos conceptos suelen indicar la existencia de una clausula suelo. Es importante buscar que mencionen un «tipo de interés mínimo» o cualquier referencia a un límite inferior en las tasas de interés. La clausula suelo suele aparecer como una disposición que establece un porcentaje mínimo de interés, independientemente de las fluctuaciones del índice de referencia (como el Euribor).
A menudo, puede ser complicado interpretar los términos de un contrato o pueden surgirle dudas sobre la presencia de clausulas abusivas. Por ello, lo más recomendado en este caso es buscar asesoramiento legal con un abogado experto en derecho bancario e hipotecario que pueda analizar su hipoteca, identificar clausulas potencialmente abusivas y guiarle en el proceso de reclamación si fuera necesario.
¿Quién puede reclamar por la clausula suelo de su hipoteca?
Si ha firmado un préstamo hipotecario, ya sea que esté vigente o haya sido cancelado, puede tener derecho a reclamar por la clausula suelo. Este derecho se mantiene incluso si ya no es propietario de la vivienda o si su hipoteca tiene muchos años de antigüedad. Sin embargo, para poder reclamar, debe cumplir con ciertos requisitos legales:
- Ser consumidor: es decir, debe ser una persona física que contrató el préstamo hipotecario para fines particulares, como la compra, construcción o reforma de una vivienda y no para actividades empresariales o profesionales.
- Falta de transparencia: la entidad bancaria debe haber incurrido en una falta de claridad al incluir la clausula suelo en el contrato. Esto se puede manifestar de las siguientes maneras:
- No informar claramente sobre cómo afectaría el interés mínimo a su hipoteca.
- Omitir la clausula suelo en la oferta vinculante o en la documentación previa al contrato.
Presentar una desproporción evidente entre el «suelo» (mínimo interés aplicable) y el «techo» (máximo interés permitido), lo cual genera una situación desequilibrada en perjuicio del consumidor.
¿Qué documentación necesita para reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Para iniciar un proceso de reclamación por la clausula suelo o por los gastos hipotecarios, es necesario recopilar toda la documentación relacionada con la formalización de su hipoteca para que el banco o el tribunal pueda analizar su caso y determinar la procedencia de la devolución. Asegúrese de contar con:
- Copia de la escritura del préstamo hipotecario: este documento es esencial, ya que detalla las condiciones del contrato, incluyendo la posible existencia de una cláusula suelo.
- Facturas relacionadas con los gastos de constitución de la hipoteca: reúne todas las facturas emitidas al formalizar tu crédito hipotecario, como:
- Factura del notario por la constitución de la hipoteca.
- Factura de la gestoría que tramitó los documentos.
- Factura del Registro de la Propiedad por la inscripción del préstamo.
- Factura de la tasación del inmueble, imprescindible para la concesión de la hipoteca.
Tener esta documentación en orden facilitará el proceso de reclamación y aumentará sus posibilidades de renegociación de hipoteca, ya sea al renegociar directamente con el banco o al llevar su caso a los tribunales. Para maximizar sus opciones, considere contar con el apoyo de abogados especialistas en hipotecas, quienes podrán ayudarle a reunir esta documentación y guiarle en el proceso para representar sus intereses de manera efectiva.
Cómo reclamar la nulidad de una clausula suelo
Para reclamar la nulidad de una clausula suelo, se dispone de dos vías principales: la extrajudicial y la judicial. La vía extrajudicial es generalmente la más recomendable y se inicia con una reclamación directa a la entidad bancaria.
Según el Real Decreto-Ley 1/2017, los bancos están obligados a informar a sus clientes sobre este procedimiento gratuito y tienen un plazo de 3 meses para responder y, en su caso, devolver el importe correspondiente. Si esta vía no resulta satisfactoria, puede optar por la vía judicial, que implica presentar una demanda ante un juzgado de primera instancia.
Este proceso es más largo y conlleva gastos considerables, pero puede resultar en la eliminación de la clausula suelo de su contrato y la devolución de los importes cobrados indebidamente si la sentencia es favorable. Dada la complejidad de estos procesos, lo mejor en este caso es contactar con un abogado para reclamar clausulas suelo antes de iniciar cualquier acción legal.
¿Cómo renegociar una hipoteca?
A continuación, le presentamos un resumen paso a paso de cómo puede proceder para renegociar su hipoteca, siguiendo los pasos claves mencionados a lo largo de este artículo:
Lo primero es identificar si su hipoteca incluye una clausula suelo. Estas suelen estar reflejadas en las condiciones generales del contrato, donde se indica un límite mínimo para el interés variable, independientemente de la evolución del Euríbor.
Antes de negociar con el banco, es altamente conveniente contar con asesoramiento profesional. Por ejemplo, en BUFET GÓMEZ FERRÉ, nos especializamos en clausulas suelo y ofrecemos una evaluación inicial gratuita de su caso.
Nuestros abogados analizarán detalladamente el contrato de su hipoteca para identificar posibles clausulas suelo abusivas y, basándose en este análisis, prepararán una estrategia favorable para renegociar su hipoteca y proteger sus intereses financieros con máxima confidencialidad.
El siguiente paso es presentar una reclamación formal al banco pidiendo la eliminación de la clausula suelo o su sustitución por condiciones más favorables, como un interés variable sin limitaciones. Este paso es parte de la vía extrajudicial recomendada en muchos casos para resolver el conflicto de forma más rápida y económica.
Si el banco no ofrece soluciones satisfactorias, puede optar por una novación del contrato o una subrogación a otra entidad bancaria que ofrezca mejores condiciones. Ambas alternativas pueden implicar gastos asociados, pero a largo plazo suelen representar un ahorro considerable si se eliminan clausulas hipotecarias abusivas.
Durante la renegociación, también puede aprovechar para revisar otros términos, como:
- Seguro hipotecario
- Plazo de amortización
- Tasas de interés asociadas
Una vez alcanzado un acuerdo, este debe ser documentado y firmado ante notario para garantizar su validez legal y que las modificaciones queden reflejadas en el contrato de manera oficial y que el banco no pueda cambiar unilateralmente las nuevas condiciones.
Preguntas Frecuentes
Una clausula suelo es una disposición incluida en algunos contratos hipotecarios que establece un límite mínimo al tipo de interés variable de una hipoteca. Esta cláusula impide que las cuotas se reduzcan cuando el índice de referencia (generalmente el Euríbor) baja de un determinado porcentaje. Por ejemplo, si su hipoteca tiene una cláusula suelo del 3%, aunque el Euríbor más el diferencial resulte en un tipo de interés del 2%, usted seguirá pagando el 3%.
Muchas clausulas suelo han sido declaradas abusivas por falta de transparencia en su comercialización, lo que ha llevado a numerosas reclamaciones y sentencias judiciales favorables a los consumidores. Si sospecha que su hipoteca contiene una clausula suelo, es recomendable que revise su contrato y considere buscar abogados hipotecarios y bancarios especializados en clausulas suelo para evaluar sus opciones de reclamación o renegociación.
El Euríbor es un índice de referencia utilizado para calcular los intereses de las hipotecas de tipo variable. Cuando se revisa su hipoteca, el nuevo tipo de interés se obtiene sumando el valor del Euríbor a un diferencial fijo acordado con su banco.
Las fluctuaciones del Euríbor afectan directamente a sus cuotas hipotecarias: si sube, su cuota aumentará en la próxima revisión; si baja, su cuota podría disminuir, siempre que no exista una clausula suelo en su contrato.
La legalidad de las clausulas suelo en España ha sido objeto de intenso debate jurídico. Actualmente, estas cláusulas se consideran abusivas y nulas cuando no han sido presentadas con la suficiente transparencia por la entidad bancaria. Hay que tener en cuenta que la validez de una clausula suelo depende de su redacción y de cómo fue explicada al prestatario en el momento de la contratación.
Si usted firmó un contrato hipotecario antes de 2013, es posible que tenga derecho a reclamar, ya que fue en ese año cuando se comenzó a regular más estrictamente estas cláusulas. Para identificar si su hipoteca contiene una clasula suelo potencialmente abusiva, busque en su contrato términos como los mencionados anteriormente: «tipo de interés mínimo«, «suelo hipotecario«, o «acotación mínima de interés» y otros términos equivalentes.
Dada la complejidad de este tema, le recomendamos encarecidamente que consulte con un abogado especializado en derecho bancario que le ayude a identificarlas y, si procede, iniciar un proceso de reclamación.
Sí, es posible. Muchos bancos han accedido a eliminar estas cláusulas mediante negociación directa o tras presentar una reclamación formal. Sin embargo, el banco puede solicitar concesiones a cambio, por lo que es importante negociar cuidadosamente.
Si está considerando contratar una nueva hipoteca, puede estar tranquilo/a respecto a las clausulas suelo ya que desde 2013, la legislación española ha prohibido la aplicación de estas cláusulas en los préstamos hipotecarios, por lo cual, las hipotecas variables actuales no pueden establecer límites a la baja en los tipos de interés. Además, la Ley Hipotecaria 5/2019, vigente desde junio de 2019, ha introducido una importante novedad: establece un suelo hipotecario del 0% por defecto.
Esta disposición se aplica únicamente en situaciones excepcionales donde la suma del Euribor y el diferencial del cliente resultaría en un interés negativo, asegurando así que el banco no tenga que pagar intereses al prestatario, pero garantizando que usted no pague más que el capital prestado en caso de tipos de interés extremadamente bajos.
Optar por abogados especializados en clausulas suelo, como nuestro BUFET GÓMEZ FERRÉ, puede marcar la diferencia en el proceso de renegociación de su hipoteca.
Como profesionales en derecho bancario, además de reclamación de impagos y reclamación de créditos a administradores entre otras especialidades, contamos con un profundo conocimiento en reclamaciones hipotecarias y bancarias, así como una amplia experiencia en la identificación y eliminación de clausulas abusivas.
Al elegir abogados expertos en Barcelona para eliminar clausulas suelo, se asegura de contar con un equipo que comprende las complejidades legales y las últimas jurisprudencias relacionadas con hipotecas y clausulas suelo. Como abogados hipotecarios especializados, podemos ofrecerle estrategias personalizadas para renegociar su préstamo hipotecario, maximizando sus posibilidades de éxito y ahorrándole una cantidad sustancial de dinero a largo plazo.
Nuestra experiencia en derecho bancario nos permite:
- Analizar exhaustivamente su contrato hipotecario para identificar todas las clausulas potencialmente abusivas.
- Desarrollar una estrategia de negociación sólida basada en la legislación vigente y jurisprudencia reciente.
- Representarle eficazmente frente a la entidad bancaria, protegiendo sus intereses en todo momento.
- Asesorarle sobre las mejores opciones para su caso particular, ya sea mediante negociación extrajudicial o, si fuera necesario, por vía judicial.
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En BUFET GÓMEZ FERRÉ somos un equipo de abogados especializados en clausulas suelo e hipotecas en Barcelona, listos para ayudarle a mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario, ofreciéndole una evaluación inicial gratuita para revisar su caso. Nuestro modelo de trabajo, además está basado en calidad de abogados a resultado, lo cual nos permite que nuestros honorarios se ajusten al éxito de la reclamación.
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