En l’àmbit del Dret Civil, els impagaments de lloguer i la reclamació de rendes impagades s’han convertit en una situació cada cop més freqüent per a molts propietaris. Quan un llogater deixa de pagar el lloguer, és primordial saber com actuar legalment per protegir els interessos de l’arrendador i minimitzar les pèrdues econòmiques. Una acció oportuna i ben fonamentada pot evitar que la situació s’agreugi, assegurant el compliment del contracte d’arrendament.
Si es pregunta què fer si un llogater no paga el lloguer, a BUFET GÓMEZ FERRÉ, com a advocats especialistes en reclamacions d’impagaments a Barcelona, estem aquí per orientar-lo sobre els seus drets i els passos legals necessaris per reclamar les rendes impagades a un llogater, segons la normativa a Catalunya i a Espanya.
A continuació, li detallem els passos i opcions disponibles per a reclamar les rendes impagades a un llogater, amb l’objectiu de maximitzar les possibilitats d’èxit en el seu cas.
Què significa reclamar les rendes impagades?
Reclamar les rendes impagades fa referència al procés legal mitjançant el qual un arrendador busca recuperar els diners deguts per un llogater que no ha complert amb les seves obligacions de pagament del lloguer per l’ús d’un habitatge o un immoble. En el context d’un contracte d’arrendament, el propietari té el dret de rebre les rendes pactades i el llogater l’obligació de pagar-les.
En l’àmbit dels contractes d’arrendament, les rendes impagades representen un incompliment dels termes acordats i poden tenir conseqüències greus tant per al propietari com per al llogater. La normativa vigent permet al propietari recórrer a diversos mecanismes legals per exigir el pagament de les rendes pendents quan el llogater incompleix aquests pagaments i, si l’incompliment persisteix, procedir amb el desnonament del llogater.
A Espanya, la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (LAU), estableix el marc legal general per a aquests casos. A Catalunya, a més, s’aplica la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, que complementa la normativa estatal en alguns aspectes.
A Catalunya, la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges, va introduir algunes modificacions específiques, com la possibilitat d’inscriure els contractes d’arrendament en el Registre de la Propietat per a una major seguretat jurídica. Per això, abans de portar a terme qualsevol acció judicial, és recomanable intentar una negociació amistosa o recórrer a la mediació, un procés que a Catalunya està regulat per la Llei 15/2009, de 22 de juliol, de mediació en l’àmbit del dret privat.
La reclamació de rendes impagades és un dret de l’arrendador, però s’ha d’exercir seguint els procediments legals establerts, respectant els drets del llogater i complint amb els terminis i requisits formals que la llei estableix en cada cas.
Com iniciar el procés de reclamació a un llogater?
Per començar el procés de reclamació de rendes impagades quan el llogater no paga, és recomanable seguir aquests passos:
El primer pas és contactar amb el llogater que no paga per discutir la situació de forma amistosa. Sovint, un simple recordatori o una conversa pot resoldre el problema.
Si la comunicació inicial no té èxit, el següent pas és enviar una notificació formal per escrit mitjançant un burofax, una de les opcions més recomanades. Aquest document s’ha d’enviar de forma certificada per assegurar que el llogater el rebi i en quedi constància. Ha de detallar-se:
- El deute pendent, incloent-hi dates i imports de les rendes degudes
- Els interessos de demora, si estan estipulats en el contracte
- El termini per efectuar el pagament (generalment, es concedeixen 30 dies)
- Les conseqüències de l’impagament, incloent-hi la possibilitat d’iniciar accions legals
És necessari recopilar tots els documents rellevants:
- Contracte de lloguer
- Registres de pagaments i impagaments
- Comunicacions prèvies amb el llogater
- Justificant d’enviament i recepció del burofax
Determineu amb exactitud la quantitat deguda, incloent-hi:
- Rendes impagades
- Interessos de demora (si s’apliquen)
- Despeses de subministraments o comunitat (si el contracte estableix que són responsabilitat del llogater)
Si el llogater respon al burofax, intenteu negociar un acord amistós per evitar processos judicials. Considereu opcions com:
- Pla de pagaments fraccionats
- Condonació parcial del deute a canvi d’un pagament immediat
- Acord de desallotjament voluntari amb condonació parcial del deute
Abans de procedir amb accions legals més serioses, considereu la possibilitat d’una mediació. A Catalunya, podeu recórrer al Centre de Mediació de Dret Privat de Catalunya.
Si no s’arriba a un acord amistós, llavors li recomanem seguir aquests passos:
Arribat a aquest punt, és altament recomanable comptar amb l’ajuda d’un advocat expert en reclamació d’impagaments i dret civil. Un professional podrà assessorar-lo sobre la millor via per procedir i representar els seus interessos si el cas arriba a judici, a més de maximitzar les seves possibilitats de recuperar les rendes impagades.
Si el llogater no respon o no s’arriba a un acord, el següent pas és interposar una demanda de reclamació de rendes en el tribunal competent. El seu advocat l’ajudarà a:
- Elegir el tipus de procediment més adequat (monitori, verbal o ordinari)
- Preparar tota la documentació necessària
- Redactar la demanda de manera clara i efectiva
- Determinar si és convenient acumular l’acció de desnonament a la reclamació de rendes
En casos de risc d’insolvència del llogater, el seu advocat pot sol·licitar mesures cautelars per assegurar el cobrament del deute, com l’embargament preventiu de béns.
Un cop presentada la demanda, el seu advocat s’encarregarà de:
- Atendre a totes les notificacions del jutjat
- Preparar i assistir a les vistes judicials
- Negociar possibles acords durant el procés
- Executar la sentència en cas de ser favorable
Recordi que cada cas d’impagament de lloguer és únic, i l’estratègia legal ha de ser adaptada a les circumstàncies específiques de la seva situació. Comptar amb assessorament legal professional des de l’inici del procés pot marcar la diferència en el resultat de la seva reclamació de rendes impagades.
Opcions legals per reclamar les rendes impagades
Si un inquilí no paga el lloguer, l’arrendador té diferents vies legals per gestionar la situació, començant pels intents amistosos i, si és necessari, acudiant a la via judicial. A Espanya, i en particular a Catalunya, existeixen diverses alternatives per a la reclamació de rendes impagades, cadascuna amb característiques pròpies en funció del cas concret. A continuació es presenten les més comunes:
Aquest és un dels mecanismes més eficaços per reclamar les rendes de lloguer per impagament, ja que permet al propietari recuperar la possessió de l’habitatge si l’inquilí no paga. Aquest procediment permet que el propietari recuperi el seu immoble en un termini raonable, tot i que pot allargar-se si l’inquilí presenta recurs.
- Procés: es presenta una demanda de desnonament davant el tribunal competent, sol·licitant tant la possessió de l’immoble com el cobrament de les rendes pendents.
- Avantatge: és un procediment que pot ser ràpid i permet al propietari recuperar l’ús de la seva propietat.
- Desavantatge: tot i que es recuperi la possessió de l’immoble, és possible que el deute no es recuperi totalment si l’inquilí no té béns embargables.
Si el propietari compta amb documents que demostrin el deute, com un contracte de lloguer signat per ambdues parts, el judici executiu és una opció efectiva. Aquest procediment permet obtenir una ordre judicial perquè l’inquilí pagui les rendes endarrerides.
- Procés: es basa en la presentació de documents vàlids que provi el deute, com el contracte d’arrendament.
- Avantatge: pot ser més ràpid que un judici ordinari i permet exigir el pagament directament.
- Desavantatge: requereix documents específics que poden ser impugnats, la qual cosa podria allargar el procés.
Aquest procediment és adequat per a deutes de menor quantia (fins a 250.000 euros), consisteix a presentar una sol·licitud al jutjat sense necessitat d’advocat ni procurador. Si l’inquilí no respon, el judici monitori es converteix en una reclamació judicial, permetent al propietari exigir el pagament de les rendes de forma executiva.
- Procés: es presenta una sol·licitud al jutjat per reclamar el deute sense necessitat d’advocat ni procurador a primera instància.
- Avantatge: pot ser ràpid si el deutor no s’oposa.
- Desavantatge: si el deutor s’oposa, el procés es converteix en un judici ordinari.
S’utilitza en casos més complexos o quan la quantia del deute és elevada. Aquest procés permet al propietari reclamar el deute sense sol·licitar necessàriament el desnonament de l’inquilí.
- Procés: requereix la presentació d’una demanda formal i una revisió detallada per part del tribunal.
- Avantatge: permet reclamar rendes impagades de gran quantia i abordar situacions que poden implicar aspectes complexos del contracte d’arrendament.
- Desavantatge: sol ser més car i més llarg que altres procediments.
Per a deutes menors a 6.000 euros, el propietari pot optar pel judici verbal, un procés més àgil que permet al propietari reclamar el pagament de les rendes impagades i, si ho desitja, sol·licitar la resolució del contracte d’arrendament.
- Procés: es presenta una demanda de reclamació per via verbal, en la qual el tribunal emet una sentència en un termini relativament curt.
- Avantatge: la seva agilitat permet una resolució ràpida en comparació amb el judici ordinari.
- Desavantatge: només és aplicable per a deutes de menor quantia, per la qual cosa no és adequat en tots els casos.
Cada una d’aquestes opcions té avantatges i desavantatges, i l’elecció d’una o altra dependrà de les característiques del cas concret. Per aquesta raó, comptar amb l’ajuda d’un advocat especialitzat en la reclamació d’impagats li permetrà triar la millor via per a la seva situació i que s’adapti al marc de les normatives vigents, ja sigui a Catalunya o en la resta d’Espanya.
Consells per saber què fer si un inquilí no paga el lloguer
Per gestionar de manera adequada la reclamació de rendes impagades, li recomanem tenir en compte les següents recomanacions:
Preguntes freqüents relacionades amb l’impagament de lloguer
Sí, com a propietari té dret a reclamar totes les rendes impagades, incloent-hi els interessos de demora, sempre que estiguin degudament estipulats al contracte. No obstant això, és important tenir en compte els terminis de prescripció, que generalment a Espanya són de 5 anys per deutes de lloguer.
Si l’inquilí no respon a les notificacions o al procés judicial, es pot procedir amb un judici en rebel·lia. Això significa que el tribunal pot emetre una sentència basada únicament en les proves presentades pel propietari.
El temps de resolució pot variar segons el mètode triat i la complexitat del cas. Un procediment de desnonament per falta de pagament pot resoldre’s en uns mesos, mentre que un judici ordinari pot durar més d’1 any. Comptar amb l’ajuda d’un advocat permetrà obtenir una estimació realista del temps i agilitzar el procediment en la mesura del possible.
Després de l’execució del desnonament, el propietari pot emprendre un procés de reclamació de les rendes pendents mitjançant un judici executiu per exigir el pagament del deute pendent. Aquest procés pot incloure mesures com l’embargament de béns o comptes bancaris de l’inquilí per assegurar el cobrament del deute.
Consulta amb advocats gratuïta – Especialistes en reclamar rendes impagades a llogaters
Si es pregunta què fer si un llogater no paga el lloguer i necessita orientació personalitzada per gestionar un impagament, consulti amb un advocat gratis a BUFET GÓMEZ FERRÉ. Reclamar les rendes impagades a un llogater és un procés que requereix actuar amb rapidesa. Encara que hi ha mètodes extrajudicials per resoldre la situació, en molts casos és necessari acudir a vies legals. El nostre equip d’advocats especialistes en impagaments ofereix una avaluació inicial sense cost, on analitzarem la seva situació i li recomanarem les opcions més adequades per al seu cas.
Recordi que cada cas pot requerir un enfocament específic, encara que ha de saber que a BUFET GÓMEZ FERRÉ sempre treballem com a advocats a resultat. Això significa que els nostres honoraris s’ajusten a l’èxit de la reclamació, buscant sempre que les despeses legals siguin assumides pel llogater.
No dubti a contactar amb el nostre despatx d’advocats a Barcelona a través del formulari de contacte de la nostra web per obtenir un assessorament legal especialitzat abans d’iniciar qualsevol acció.