Renegociar una hipoteca amb clàusula sòl pot ser un aspecte important per a aquells que volen millorar les condicions del seu préstec hipotecari i reduir l’impacte econòmic d’aquest tipus de clàusules. Dins del dret bancari aquestes disposicions han estat objecte de nombroses reclamacions, ja que en molts casos han estat declarades abusives per limitar la baixada de l’interès variable, com l’Euríbor, cosa que es tradueix en quotes mensuals innecessàriament elevades.
A BUFET GÓMEZ FERRÉ, advocats especialistes en clàusules sòl a Barcelona, li expliquem a continuació com identificar aquestes clàusules, quins són els passos per renegociar amb el seu banc i com protegir els seus drets com a consumidor.
Què és la renegociació hipotecària?
La renegociació hipotecària és el procés mitjançant el qual el titular d’una hipoteca i l’entitat bancària acorden modificar les condicions originals del préstec. Això pot incloure canvis en el tipus d’interès, el termini d’amortització o l’eliminació de clàusules específiques com la clàusula sòl.
Vies principals per a la renegociació hipotecària
En termes legals, la renegociació hipotecària es pot dur a terme mitjançant dos mètodes principals:
- Novació: consisteix a renegociar els termes de la hipoteca amb la mateixa entitat bancària. Aquest procediment permet canviar condicions específiques del contracte sense necessitat de canviar de banc
- Subrogació: implica transferir la hipoteca a una altra entitat bancària que ofereixi condicions més favorables. Aquesta opció pot ser útil per reduir l’impacte de l’interès variable o de l’Euríbor en el préstec.
L’objectiu principal de la renegociació hipotecària és adaptar les condicions del préstec hipotecari a la situació financera del prestatari i a les condicions actuals del mercat, garantint una major flexibilitat i sostenibilitat econòmica.
Com identificar una clàusula sòl en la hipoteca?
Molts es pregunten “clàusula sòl: com saber si la tinc”. Si ha notat que la seva quota hipotecària a tipus variable no ha experimentat canvis significatius des del 2008, és possible que estigui davant la presència d’una clàusula sòl. Per confirmar-ho, és recomanable fer una revisió detallada del seu contracte hipotecari.
En examinar l’escriptura del préstec, presti especial atenció a termes com “sòl hipotecari”, “forquilla d’interès” o “límit a la variabilitat de l’interès”, ja que aquests conceptes solen indicar l’existència d’una clàusula sòl. És important buscar que mencionin un “tipus d’interès mínim” o qualsevol referència a un límit inferior en les taxes d’interès. La clàusula sòl sol aparèixer com una disposició que estableix un percentatge mínim d’interès, independentment de les fluctuacions de l’índex de referència (com l’Euribor).
Sovint, pot ser complicat interpretar els termes d’un contracte o poden sorgir-li dubtes sobre la presència de clàusules abusives. Per això, el més recomanable en aquest cas és buscar assessorament legal amb un advocat expert en dret bancari i hipotecari que pugui analitzar la seva hipoteca, identificar clàusules potencialment abusives i guiar-lo en el procés de reclamació si fos necessari.
Qui pot reclamar per la clàusula sòl de la seva hipoteca?
Si ha signat un préstec hipotecari, ja sigui que estigui vigent o hagi estat cancel·lat, pot tenir dret a reclamar per la clàusula sòl. Aquest dret es manté fins i tot si ja no és propietari de l’habitatge o si la seva hipoteca té molts anys d’antiguitat. Tanmateix, per poder reclamar, ha de complir amb certs requisits legals:
- Ser consumidor: és a dir, ha de ser una persona física que va contractar el préstec hipotecari per a fins particulars, com la compra, construcció o reforma d’un habitatge i no per a activitats empresarials o professionals.
- Manca de transparència: l’entitat bancària ha d’haver incorregut en una manca de claredat a l’hora d’incloure la clàusula sòl en el contracte. Això es pot manifestar de les maneres següents:
- No informar clarament sobre com afectaria el tipus mínim d’interès a la seva hipoteca.
- Ometre la clàusula sòl en l’oferta vinculant o en la documentació prèvia al contracte.
Presentar una desproporció evident entre el “sòl” (mínim interès aplicable) i el “sostre” (màxim interès permès), la qual cosa genera una situació desequilibrada en perjudici del consumidor.
Quina documentació necessita per reclamar la devolució de la clàusula sòl?
Per iniciar un procés de reclamació per la clàusula sòl o pels despeses hipotecàries, cal recopilar tota la documentació relacionada amb la formalització de la hipoteca perquè el banc o el tribunal pugui analitzar el cas i determinar si procedeix la devolució. Asseguri’s de comptar amb:
- Còpia de l’escriptura del préstec hipotecari: aquest document és essencial, ja que detalla les condicions del contracte, incloent-hi la possible existència d’una clàusula sòl.
- Factures relacionades amb les despeses de constitució de la hipoteca: reuneixi totes les factures emeses en formalitzar el crèdit hipotecari, com ara:
- Factura del notari per la constitució de la hipoteca.
- Factura de la gestoria que va tramitar els documents.
- Factura del Registre de la Propietat per la inscripció del préstec.
- Factura de la taxació de l’immoble, imprescindible per a la concessió de la hipoteca.
Tenir aquesta documentació en ordre facilitarà el procés de reclamació i augmentarà les possibilitats de renegociar la hipoteca, ja sigui directament amb el banc o portant el cas als tribunals. Per maximitzar les opcions, consideri comptar amb el suport d’advocats especialistes en hipoteques, que podran ajudar-lo a reunir aquesta documentació i guiar-lo en el procés per representar els seus interessos de manera efectiva.
Com reclamar la nul·litat d’una clàusula sòl?
Per reclamar la nul·litat d’una clàusula sòl, es disposa de dues vies principals: la extrajudicial i la judicial. La via extrajudicial és generalment la més recomanable i s’inicia amb una reclamació directa a l’entitat bancària.
Segons el Reial decret llei 1/2017, els bancs estan obligats a informar els seus clients sobre aquest procediment gratuït i tenen un termini de 3 mesos per respondre i, si escau, retornar l’import corresponent. Si aquesta via no resulta satisfactòria, es pot optar per la via judicial, que implica presentar una demanda davant un jutjat de primera instància.
Aquest procés és més llarg i comporta despeses considerables, però pot resultar en l’eliminació de la clàusula sòl del contracte i la devolució dels imports cobrats indegudament si la sentència és favorable. Donada la complexitat d’aquests processos, el millor en aquest cas és contactar amb un advocat per reclamar clàusules sòl abans d’iniciar qualsevol acció legal.
Com renegociar una hipoteca?
A continuació, li presentem un resum pas a pas de com pot procedir per renegociar la seva hipoteca, seguint els passos clau esmentats al llarg d’aquest article:
El primer pas és identificar si la seva hipoteca inclou una clàusula sòl. Aquestes solen estar reflectides a les condicions generals del contracte, on s’indica un límit mínim per a l’interès variable, independentment de l’evolució de l’Euríbor.
Abans de negociar amb el banc, és molt recomanable comptar amb assessorament professional. Per exemple, a BUFET GÓMEZ FERRÉ, ens especialitzem en clàusules sòl i oferim una avaluació inicial gratuïta del seu cas.
Els nostres advocats analitzaran detalladament el contracte de la seva hipoteca per identificar possibles clàusules sòl abusives i, basant-se en aquest anàlisi, prepararan una estratègia favorable per renegociar la hipoteca i protegir els seus interessos financers amb la màxima confidencialitat.
El següent pas és presentar una reclamació formal al banc demanant l’eliminació de la clàusula sòl o la seva substitució per condicions més favorables, com un interès variable sense limitacions. Aquest pas forma part de la via extrajudicial, que es recomana en molts casos per resoldre el conflicte de manera més ràpida i econòmica.
Si el banc no ofereix solucions satisfactòries, pot optar per una novació del contracte o una subrogació a una altra entitat bancària que ofereixi millors condicions. Ambdues alternatives poden implicar despeses associades, però, a llarg termini, solen representar un estalvi considerable si s’elimina alguna clàusula hipotecària abusiva.
Durant la renegociació, també pot aprofitar per revisar altres termes, com ara:
- Assegurança hipotecària
- Termini d’amortització
- Taxes d’interès associades
Un cop s’hagi arribat a un acord, aquest ha de ser documentat i signat davant notari per garantir-ne la validesa legal i perquè les modificacions quedin reflectides al contracte de manera oficial. Això evita que el banc pugui canviar unilateralment les noves condicions.
Preguntes freqüents
Una clàusula sòl és una disposició inclosa en alguns contractes hipotecaris que estableix un límit mínim al tipus d’interès variable d’una hipoteca. Aquesta clàusula impedeix que les quotes es redueixin quan l’índex de referència (generalment el Euríbor) baixa d’un percentatge determinat. Per exemple, si la seva hipoteca té una clàusula sòl del 3%, encara que l’Euríbor més el diferencial resulti en un tipus d’interès del 2%, vostè continuarà pagant el 3%.
Moltes clàusules sòl han estat declarades abusives per manca de transparència en la seva comercialització, fet que ha donat lloc a nombroses reclamacions i sentències judicials favorables als consumidors. Si sospita que la seva hipoteca inclou una clàusula sòl, és recomanable revisar el contracte i considerar buscar advocats hipotecaris i bancaris especialitzats en clàusules sòl per avaluar les seves opcions de reclamació o renegociació.
L’Euríbor és un índex de referència utilitzat per calcular els interessos de les hipoteques de tipus variable. Quan es revisa la seva hipoteca, el nou tipus d’interès s’obté sumant el valor de l’Euríbor a un diferencial fix acordat amb el banc.
Les fluctuacions de l’Euríbor afecten directament les seves quotes hipotecàries: si puja, la seva quota augmentarà en la pròxima revisió; si baixa, la seva quota podria disminuir, sempre que no existeixi una clàusula sòl en el contracte.
La legalitat de les clàusules sòl a Espanya ha estat objecte d’intens debat jurídic. Actualment, aquestes clàusules es consideren abusives i nul·les quan no han estat presentades amb prou transparència per l’entitat bancària. Cal tenir en compte que la validesa d’una clàusula sòl depèn de la seva redacció i de com va ser explicada al prestatari en el moment de la contractació.
Si va signar un contracte hipotecari abans de 2013, és possible que tingui dret a reclamar, ja que va ser aquell any quan es van començar a regular més estrictament aquestes clàusules. Per identificar si la seva hipoteca conté una clàusula sòl potencialment abusiva, busqui en el contracte termes com els mencionats anteriorment: “tipus d’interès mínim“, “sòl hipotecari“, o “acotació mínima d’interès” i altres termes equivalents.
Atesa la complexitat d’aquest tema, li recomanem encaridament que consulti amb un advocat especialitzat en dret bancari, que l’ajudi a identificar aquestes clàusules i, si escau, iniciar un procés de reclamació.
Sí, és possible. Molts bancs han accedit a eliminar aquestes clàusules mitjançant negociació directa o després de presentar una reclamació formal. No obstant això, el banc podria sol·licitar concessions a canvi, per la qual cosa és important negociar amb cura.
Si està considerant contractar una nova hipoteca, pot estar tranquil respecte a les clàusules sòl, ja que des de 2013, la legislació espanyola ha prohibit l’aplicació d’aquestes clàusules en els préstecs hipotecaris. Per tant, les hipoteques variables actuals no poden establir límits a la baixa en els tipus d’interès.
A més, la Llei Hipotecària 5/2019, vigent des de juny de 2019, ha introduït una novetat important: estableix un sòl hipotecari del 0% per defecte. Aquesta disposició s’aplica únicament en situacions excepcionals on la suma de l’Euríbor i el diferencial del client resulti en un interès negatiu, assegurant que el banc no hagi de pagar interessos al prestatari, però garantint que vostè no pagui més que el capital prestat en cas de tipus d’interès extremadament baixos.
Optar per advocats especialitzats en clàusules sòl, com el nostre BUFET GÓMEZ FERRÉ, pot marcar la diferència en el procés de renegociació de la seva hipoteca.
Com a professionals en dret bancari, a més de reclamació d’impagaments i reclamació de crèdits a administradors entre d’altres especialitats, comptem amb un profund coneixement en reclamacions hipotecàries i bancàries, així com una àmplia experiència en la identificació i eliminació de clàusules abusives.
En triar advocats experts a Barcelona per eliminar clàusules sòl, s’assegura de comptar amb un equip que comprèn les complexitats legals i les últimes jurisprudències relacionades amb hipoteques i clàusules sòl. Com a advocats hipotecaris especialitzats, podem oferir-li estratègies personalitzades per renegociar el seu préstec hipotecari, maximitzant les seves possibilitats d’èxit i estalviant-li una quantitat substancial de diners a llarg termini.
La nostra experiència en dret bancari ens permet:
- Analitzar exhaustivament el seu contracte hipotecari per identificar totes les clàusules potencialment abusives.
- Desenvolupar una estratègia de negociació sòlida basada en la legislació vigent i la jurisprudència recent.
- Representar-lo eficaçment davant l’entitat bancària, protegint els seus interessos en tot moment.
- Assessorar-lo sobre les millors opcions per al seu cas particular, ja sigui mitjançant negociació extrajudicial o, si fos necessari, per via judicial.
Consulta advocat gratuïta – Advocats especialitzats en clàusules sòl i renegociació d’hipoteques
Consulti un advocat gratuïtament i asseguri el compliment dels seus drets amb el suport de professionals en Dret Bancari.
A BUFET GÓMEZ FERRÉ comptem amb un equip d’advocats especialitzats en clàusules sòl i hipoteques a Barcelona, preparats per ajudar-lo a millorar les condicions del seu préstec hipotecari. Li oferim una avaluació inicial gratuïta per revisar el seu cas. A més, el nostre model de treball es basa en la qualitat d’advocats a resultat, de manera que els nostres honoraris s’ajusten a l’èxit de la reclamació.
Contacti amb el nostre despatx d’advocats a Barcelona, on l’ajudarem durant tot el procés per eliminar les clàusules sòl abusives. La nostra prioritat és protegir els seus interessos i garantir el millor benefici per a vostè.
Algunes paraules d’aquest article han estat deliberadament escrites sense accents o amb variacions ortogràfiques. Aquesta pràctica té l’objectiu d’optimitzar el contingut per als motors de cerca, alineant-lo amb els termes més utilitzats pels usuaris a Internet. El nostre propòsit és millorar l’accessibilitat i la indexació del contingut, per arribar a un públic més ampli i oferir un servei més efectiu als nostres lectors.